广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
(2015)阳中法民一终字第763号
上诉人(原审被告)：严洪。
委托代理人：林满州。
被上诉人(原审原告)：黄凤。
委托代理人：杨昳，广东宏晖律师事务所律师。
上诉人严洪因与被上诉人黄凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2015年9月30日作出的（2015）阳春法民一初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2012年7月1日，黄凤将其管理使用的登记在黄培涛（曾用名黄敦婵，黄凤的姑姑）名下位于阳春市甲街道乙路m号的楼房一至三层出租给严洪经营瓷砖。2012年7月10日，黄凤（出租方、甲方）与严洪（承租方、乙方）签订《关于出租承租楼房的合同》一份对上述房屋租赁双方的权利义务进行约定。合同主要内容如下：“一、甲方自愿将坐落在阳春市区乙路m号的楼房第一层120平方米、第二层148平方米、第三层134平方米共402平方米全部出租给乙方作瓷砖展销使用，不能堆放任何其他东西。……三、租赁期自公历2012年7月1日起至2015年6月30日止。四、甲乙双方议定上述楼房的月租金人民币（大写）柒仟伍佰元整，小写（7500）元。租金按每季度支付。并在每季度的第一天缴交，如五天不能缴交租金的，从第六天起每天加罚一百元。五、乙方签合同时，须交按金人民币（1000）元，按金不作租金使用。在乙方租赁期满时，由甲方退回给乙方（按金不计利息）。六、租期未满，如乙方又不再租用，属乙方违约，所交的按金和租金不退给乙方，乙方也不能自行将甲方楼房转租给任何人。乙方所装修的一切附着物作无偿归甲方所有（电器除外）。……九、在楼房租用期间，乙方保证并要承担下列责任：……（4）乙方租用甲方的楼房后，使用水、电费则由乙方按时交清有关部门，甲方不负此费用。……（6）上述楼房只能作瓷砖展销。……（8）如乙方中途（未满租用期）退去，属乙方违约，所交按金作违约金不予退还。甲方有权接收（扣留）货物按进货价作为抵押房租款或其他欠款。……（11）违约责任：任何一方不履行本合同规定条款，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方负责。（12）本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从甲乙双方签约起生效。”合同签订时，严洪交付了按金1000元给黄凤，按7500元/月支付租金至2014年12月31日。2015年1月份起，严洪未经与黄凤协商同意即自行停止交付房屋租金给黄凤，搬离承租的房屋，并在2015年2月份将房屋钥匙交回给黄凤。后黄凤于2015年4月14日将涉案房屋转租给他人经营使用。严洪称其在2014年12月初已与黄凤协商解除房屋租赁事宜，并于2015年1月3日前将钥匙交回给黄凤，但没有提供相应的证据加以证实。黄凤认为严洪尚欠2015年1月起至6月30日止共6个月租金45000元，遂向原审法院起诉，请求：1、严洪付清房屋租金45000元及利息（从起诉之日起至付清款止按银行贷款利率四倍计算）；2、严洪支付合同违约金10000元。
原审法院认为：黄凤与严洪是在平等自愿协商一致的基础上订立《关于出租承租楼房的合同》，合同关于租赁双方权利义务的约定，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，当事人应当恪守诚信原则自觉履行各自的合同义务。合同签订后，黄凤已依约交付了租赁的房屋给严洪经营使用，履行了合同约定义务。严洪也应当按照合同约定支付租金给黄凤。严洪在履行合同过程中未经与黄凤协商一致，即从2015年1月份起停止缴交租金给黄凤，并擅自退出租赁，显属违约，应当承担违约责任。黄凤据此请求严洪按照合同约定支付尚欠房屋租金和利息以及违约金，有理有据，予以支持。严洪以其履行合同过程中已口头告知黄凤需要提前搬离承租房屋，黄凤是知道严洪搬货物离开的，并且已经将所租赁的房屋钥匙交给了黄凤等事由作为抗辩黄凤的起诉主张，理由不足，不予采纳。本案合同约定租赁期限至2015年6月30日届满，严洪于租赁期限届满前归还承租房屋给黄凤后，黄凤实际已于2015年4月将涉案房屋另行转租，因此，本案严洪尚欠租金应从2015年1月份起至2015年3月30日止按合同约定7500元/月计算，即为22500元。黄凤主张严洪尚欠其租金45000元，与事实不符，不予采信。按照合同第四条“租金按每季度支付。并在每季度的第一天缴交，如五天不能缴交租金的，从第六天起每天加罚一百元”的约定，严洪应当于2015年1月1日支付租金22500元给黄凤，但一直没有支付，黄凤请求严洪从起诉日起按银行同期同类贷款利率四倍计算该租金利息，符合双方合同约定，原审法院予以支持。本案严洪是在合同履行届满前未经与黄凤协商同意单方停止履行合同的，依合同第九条第（8）项“如乙方中途（未满租用期）退去，属乙方违约，所交按金作违约金不予退还”之约定，严洪于本案中缴交的按金1000元，可作为支付黄凤的违约金，黄凤请求该部分违约金，应予以支持。黄凤于本案中请求严洪支付违约金10000元，没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，作出判决：一、严洪于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠房屋租金22500元及利息（以22500元为本金，从2015年7月7日起至判决确定付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）给黄凤；二、严洪已支付的按金1000元转为违约金支付给黄凤；三、驳回黄凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费588元，由严洪承担194元，黄凤承担394元。
上诉人严洪不服原审判决，向本院提起上诉称：黄凤在一审庭审中已承认于2015年2月份收到严洪交来的钥匙，黄凤在接收钥匙时没有向严洪提出任何异议，黄凤的做法等于默认与严洪解除合同，因此双方协商一致解除合同后严洪不应承担违约责任。合同中仅约定提前解除合同不返还已经交付的租金和保证金，因此严洪不应再支付违约金和租金。况且，黄凤在2月份收回钥匙后，已实际控制该房屋，此后其将房屋留作自用还是出租均是其权利，严洪不能干预，因此，原审法院认为严洪要继续支付租金，于法无据。严洪没有造成黄凤的任何损失，不应承担违约责任。根据合同法的有关规定，违约金和利息是不能重复计算的，黄凤扣留严洪1000元保证金之外还要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息依法无据。综上所述，原审认定严洪尚欠黄凤房屋租金与事实不符，以致作出错误判决，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回黄凤的诉讼请求
被上诉人黄凤答辩称:严洪违反合同事实清楚。黄凤在2015年1月份开始向严洪追收房租。严洪称经济周转困难要求延迟几天再交。几天后黄凤多次打电话给严洪，严洪均拒听电话。在2015年2月末，黄凤得知严洪已偷偷将货物搬走,再多次打电话给严洪，严洪亦拒接电话。在2015年农历2月份，黄凤在街上碰见严洪，要求严洪缴交2015第一季度的房租，严洪称过几天再缴交，并将锁匙交给黄凤。后来黄凤无法再联系严洪，因而向原审法院起诉。根据约定，严洪应缴交2015年3月以的房租，另外，严洪违反合同约定，保证金也不得返还。综上所述，一审判决正确，应予维持，请求二审法院驳回严洪的上诉请求。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，黄凤就出租位于阳春市甲街道乙路m号楼房事宜与严洪达成协议，并签订了一份《关于出租承租楼房的合同》。该合同内容明确、具体，是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，对双方具有约束力，双方应按合同全面履行各自义务。严洪主张已在2014年12月初与黄凤协商解除租赁房屋事宜，并在2015年1月3日将钥匙交回给黄凤，因此2015年1月1日以后的租金不用支付。黄凤不认可严洪提出的其在2014年12月已向黄凤提出解除租赁合同的主张，但承认已在2015年2月收回房屋钥匙。由于严洪并没有提供证据证明其在2015年1月1日前已与黄凤解除合同，根据双方合同的约定，严洪仍应继续按合同的约定在2015年1月1日支付2015年第一季度租金。虽然严洪在2015年2月已将房屋钥匙交回黄凤，双方的租赁合同关系在2015年2月已实际解除，但因双方约定租金按季度缴纳，且严洪欠付第一季度租金在前，根据合同第六点“租期未满，如乙方又不再租用，属乙方违约，所交的按金和租金不退给乙方”的约定，严洪仍需支付2015年第一季度租金22500元给黄凤。严洪主张双方已在2014年12月解除合同，其不应支付2015年第一季度租金的理据不足，本院不予支持。双方在合同中约定，严洪应于2015年1月1日支付2015年第一季度租金。严洪没有按约定支付租金，已构成违约，根据双方合同的约定，其所交纳的按金1000元不予退还，且应支付迟延支付租金的罚金给黄凤。双方合同中关于没收按金和支付罚金的条款，其性质上实际均属于违约金条款，原审确认严洪对欠付租金按中国人民银行同类贷款利率四倍计付利息，及严洪预交的1000元按金作为违约金支付给黄凤，没有超过法律的规定，公平合理，本院予以支持。严洪主张其不应承担违约责任，且原审判定的违约金及利息属重复计算的理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人严洪的上诉理据不足，应予驳回。原审认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费388元，由上诉人严洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 莫怡华
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 林宗发
