案情摘要

2006年，福华公司与丰兰公司签订了建设工程施工合同，约定福华公司承建丰兰公司的购物中心营业楼工程。工程于2009年6月25日验收合格，丰兰公司结欠福华公司工程款1700万元。2006年至2007年丰兰公司因资金困难，分八次向殷某借款3000万元，由于丰兰公司无力归还借款，于2009年9月15日将营业楼部分商铺过户给殷某折抵借款本息，办理了产权登记，面积14300平方米。由于丰兰公司未清偿工程款，福华公司于2009年10月9日与丰兰公司签订协议一份，约定丰兰公司结欠福华公司1700万元工程款，从2006年12月15日开始计算利息，如果丰兰公司不能以现金清偿债务，则以营业楼清偿所欠工程款本息，2009年12月15日福华公司起诉至法院，要求丰兰公司偿还1700万元工程款本息，并且主张对营业楼享有优先受偿权。

法院处理

一审法院认为丰兰公司在协议中同意以营业楼抵偿本息，视为福华公司提出了工程款优先受偿权，依据最高人民法院司法解释，未超过6个月的除斥期间，判决丰兰公司支付1700万元工程款本息，福华公司对营业楼享有优先受偿权。双方未上诉一审判决生效。2010年5月案外人殷某以14300平方米商铺归其所有，向法院申诉。该院再审，再审维持丰兰公司支付工程款本息，改判对殷某名下的14300平方米以外的面积享有优先受偿权。福华公司不服，提出上诉，再审二审改判继续对全部营业楼享有优先受偿权。

最高法院民一庭意见

通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。